一、 案例主题：房地产管理  政府责任  业主权益

二、案例适用对象：MPA  行政管理本科学生\研究生

三、案例正文：

（一）广州市会展西岸住宅小区大部分业主在2004年初购买了该小区商住楼房，至今3年多仍无法办理房产证，导致这种局面据开发商广州市**房地产开发公司（以下简称开发商）的解释是承建商广东**建筑工程公司（以下简称承建商）因工程结算问题造成还没能为小区一、二期工程进行建筑工程验收。据了解，工程结算问题主要是开发商与承建商对结算金额产生分歧（工程质量没有问题）而不能协商解决。

近期开发商要改变小区第三期规划并已获政府有关部门审核批准。如按新的规划建设第三期楼房将会对整个小区外观及整体使用设施使用功能产生影响，主要是第三期规划改变了原有一、二期的绿化部署及小区游泳池等设施的方位布局，违背了开发商原有的对一、二期业主的承诺，小区业主对此意见很大。

（二）开发商与广州市**物业管理公司（以下简称物业公司）因 利益分配不均原因导致不和。开发商在售楼期初已按国家规定收取了业主的有关费用（如可视对讲机、物业维收基金等），但开发商没有及时向有关单位付清费用，导致今年4月份有关单位停止了可视对讲机的使用，小区的有关设施损坏（供水管）也不能得到及时的维收，物业公司对此也难以作出有效的管理，对整个小区的安全产生了严重的影响。

小区业主代表多次与开发商协商，要求开发商按原有商品房购买合同规定和承诺为广大业主办理房地产证、不要改变小区原有公共设施，但开发商以已起诉建筑商为由，将不能办理房产证一事加以推诿，对业主反对改变小区三期规划问题则说是以政府部门审批为准。对部分准备与其对话的业主代表以“你们不能代表所有业主”为由，拒绝对话。小区一百多位业主于去年9---10月多次向政府有关部门投诉开发商直至向市政府领导反映此事，去年11月市政府领导也对此批示要求市建委、房管和规划等部门尽快协调处理，但相关部门相互推诿，使业主难以找到一个说理的地方。在今年4月份省党代会期间，有部分业主串联准备到会场前静座被劝止，前几天，部分业主商量准备向法院状告有关政府部门不作为。

四、案例思考：

（一）业主未能办理房产证及开发商改变三期规划而引起业主上访问题是属什么性质问题？

（二 ）政府有关部门在这件事中有无不作为行为？

（三）这件事情应如何综合的解决？

五、主要问题分析：

    （一）业主未能办理房产证及开发商改变三期规划而引起业主上访问题是一个公共管理问题。

     表面上看，开发商与承建商签有建筑承包合同，双方因结工程结算产生分歧，要办理房产证只有等纠份了结工程验收后才可，理由是相当的冠冕堂皇，其实这是开发商在找借口，玩“移花接木”计。按国家《建筑法》和《规划法》有关规定，开发商应在规定时间办理物业的建筑验收手续并办理有关物业的权属证件，至于开发商与承建商就结算金额问题产生纠份，则是其双方的经济纠份，但此纠份不属物业办理建筑工程验收的前提条件。而现在开发商在玩弄手段，以已起诉建筑商为借口，将不能办理房产证一事加以推诿，3年多不为业主办理房产证，已严重侵害了业主的权益，而小区业主上访投诉，甚至会引发其他公共问题，则此事件已转化为一个公共问题。作为公共问题，就需要政府部门的介入，责成承建商和开发商解决问题，及时办好小区一、二期工程的验收及业主房产证的办理事项，以保证业主的合法权益不受侵害。

至于开发商改变小区第三期规划，因其涉及到整个小区的整体布局，也已侵害了业主的权益，同样涉及政府部门、开发商及业主三方关系，也属公共问题，需要政府部门出面协调处理。

（二）政府有关部门在这件事中存在不作为行为，主要表现在：一是政府部门对小区建筑工程监督缺位，二是小区业主上访后仍麻木不仁，不履行职责，是一种渎职行为。